How To Pre-Feasibility Study ด้วยตัวเอง
Last updated: 21 Jan 2020 | 5229 Views |
How To Pre-Feasibility Study ด้วยตัวเอง
เทคนิคที่เราใช้กันในการทำ Pre-feasibility study สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายนั้นเราใช้เทคนิคที่เรียกว่า "Front Door/ Back Door Analysis"
- Front Door นั้นคือการทราบต้นทุนแล้วหาราคาขั้นต่ำที่เราจะ ต้องขาย ส่วน Back Door นั้นคือการที่เราทราบราคาขายตลาดแล้วดูงบไม่ให้เกินกี่บาท
- Front Door Analysis นั้น เราเริ่มต้นที่
ขนาดที่ดินที่เราจะพัฒนา สมมุติว่ามี 2 ไร่ ก็แปลว่าเรามี 2x 400 ตารางวา หรือ 800 ตารางวา หลังจากนั้นเราต้องทราบว่าทางผังเมืองอนุญาตให้เราพัฒนาได้กี่เท่าโดยการดูที่อัตรา FAR หรือ Floor to Area Ratio สมมุติได้ 10 เท่าก็แปลว่าเราสร้างได้มากที่สุด 32,000 ตารางเมตร (800 ตารางวา = 3,200 ตารางเมตร นำไปคูณ กับอัตรา FAR 10 เท่าจะได้พื้นที่ก่อสร้างสูงสุด)
****‼️ ตรงนี้ต้องระวังให้มากมาก ‼️**** เพราะว่าเราต้องดูกฎหมายควบคุมอาคารเพิ่มด้วยว่าแท้จริงเราสามารถที่จะสร้างได้เต็มที่ที่ 32,000 ตารางเมตรหรือไม่ และการที่เราจะดูนั้นเราต้องดูเรื่องระยะถอยร่น ฯลฯ ซึ่งอัตราร้อยละที่เราจะได้ก่อสร้างจริงเราเรียกว่า อัตราประสิทธิภาพของที่ดิน หรือ Land Efficiency หากได้ 100% ก็แปลว่าเราสร้างได้ 32,000 ตารางเมตร แต่ไม่ใช่ทุกขนาดที่ดิน และทุกทำเลจะทำให้เราสามารถสร้างได้เต็ม 100% สมมุติว่าเราสร้างได้เพียง 80% ก็แปลว่า Construction Area = 32,000 x 80% = 25,600 sq.m
- สมมุติว่าราคาที่ดินอยู่ที่ ตารางวาละ 500,000 บาท ราคาที่ดินโดยรวมเท่ากับ 400,000,000 บาท ขั้นต่อไปคือการกระจายต้นทุนที่ดินสู่พื้นที่ขาย (พื้นที่ก่อสร้าง 25,600 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่ขาย เพราะฉะนั้นสมมุติว่าพื้นที่ขายเท่ากับ 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ขายจะเท่ากับ 15,360 ตารางเมตร) เพราะฉะนั้นต้นทุนที่ดินต่อพื้นที่ขายจะเท่ากับ 400,000,000 หารด้วย 15,360 ตารางเมตร เท่ากับประมาณ 26,042 บาท ต่อตารางเมตร ซึ่งเราจะคำนวณเช่นนี้กับค่าใช้จ่ายต่างๆต่อไปไม่ว่าจะเป็นค่าก่อสร้าง ค่า Mock Up ค่าบริหารจัดการ ต่างๆ สมมุติว่าได้ต้นทุนรวมเท่ากับ 200,000 บาทต่อตารางเมตรต่อพื้นที่ขาย (ซึ่งสูงพอควร) หลังจากนั้นเราต้องถามว่า Profit Margin ที่ต้องการเท่ากับเท่าใดซึ่งหากเท่ากับ 30% ของราคาขาย เราก็สามารถนำสูตร ราคาต้นทุนต่อตารางเมตรหารด้วย 1 - Profit Margin= 200,000/ (1-30%) = 200,000/ 70% = ประมาณ 280,000 - 290,000 ต่อตารางเมตร หลังจากนั้นก็เทียบตลาดว่าเขาขายราคานี้กันไหม แต่ให้เทียบกับอนาคตที่เราคาดว่าจะเป็นขาย Pre Sale
- จากตรงนี้เราจะเห็นได้ว่าจริงๆ ราคาที่ดิน 500,000 บาทต่อตารางวานั้นไม่ได้แพงเลยแต่เกิดจาก Land Efficiency ที่ได้แค่ 80%‼️ หากเราได้ที่ 100% เราจะได้ Construction Area ที่ 32,000 ตารางเมตร และ Salable Area 60% = 19,200 ตารางเมตร และหากนำต้นทุนประมาณที่ดินที่ 400,000,000 มาหารด้วย 19,200 ตารางเมตรจะได้ = 20,833 บาทต่างจาก 26,042 บาทประมาณ 25% หากบวกค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเพราะขนาดเพิ่มขึ้นแต่หารด้วยตารางเมตรที่ขายได้มากขึ้น อาจจะทำให้ราคารวมต่ำกว่าตารางเมตรละ 200,000 บาทและเมื่อนำไปคิด profit margin อาจจะเป็นราคาที่แข่งขันได้ในตลาด
(หัวใจสำคัญ) - คือการเข้าใจกฎหมายทั้งหมดเพื่อมาออกแบบ Mass Model และคำนวณการเงินเพื่อให้ทราบว่าเราควรซื้อที่ดินที่ขนาดมากกว่านี้เพื่อให้ได้ Land Efficiency ที่สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้ หรือ ต้องซื้อราคาที่ดินที่ต่ำกว่านี้ ที่ผ่านมาลูกค้ามักจะไปซื้อที่ดินแล้วนำมาให้เราวิเคราะห์ความเป็นไปได้ และผลคือเป็นไปได้ยากเพราะบางครั้งที่ดินที่ซื้อมาด้วยรูปร่างและทำเลเฉพาะของที่ดินเช่นติดทางแยกมีผลกระทบต่อการออกแบบอาคารและโครงการเป็นอย่างมาก
Best,
Asst. Prof. Jittaporn Issarangkoon Na Ayuttaya Sriboonjit
ขนาดที่ดินที่เราจะพัฒนา สมมุติว่ามี 2 ไร่ ก็แปลว่าเรามี 2x 400 ตารางวา หรือ 800 ตารางวา หลังจากนั้นเราต้องทราบว่าทางผังเมืองอนุญาตให้เราพัฒนาได้กี่เท่าโดยการดูที่อัตรา FAR หรือ Floor to Area Ratio สมมุติได้ 10 เท่าก็แปลว่าเราสร้างได้มากที่สุด 32,000 ตารางเมตร (800 ตารางวา = 3,200 ตารางเมตร นำไปคูณ กับอัตรา FAR 10 เท่าจะได้พื้นที่ก่อสร้างสูงสุด)
****‼️ ตรงนี้ต้องระวังให้มากมาก ‼️**** เพราะว่าเราต้องดูกฎหมายควบคุมอาคารเพิ่มด้วยว่าแท้จริงเราสามารถที่จะสร้างได้เต็มที่ที่ 32,000 ตารางเมตรหรือไม่ และการที่เราจะดูนั้นเราต้องดูเรื่องระยะถอยร่น ฯลฯ ซึ่งอัตราร้อยละที่เราจะได้ก่อสร้างจริงเราเรียกว่า อัตราประสิทธิภาพของที่ดิน หรือ Land Efficiency หากได้ 100% ก็แปลว่าเราสร้างได้ 32,000 ตารางเมตร แต่ไม่ใช่ทุกขนาดที่ดิน และทุกทำเลจะทำให้เราสามารถสร้างได้เต็ม 100% สมมุติว่าเราสร้างได้เพียง 80% ก็แปลว่า Construction Area = 32,000 x 80% = 25,600 sq.m
- สมมุติว่าราคาที่ดินอยู่ที่ ตารางวาละ 500,000 บาท ราคาที่ดินโดยรวมเท่ากับ 400,000,000 บาท ขั้นต่อไปคือการกระจายต้นทุนที่ดินสู่พื้นที่ขาย (พื้นที่ก่อสร้าง 25,600 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่ขาย เพราะฉะนั้นสมมุติว่าพื้นที่ขายเท่ากับ 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ขายจะเท่ากับ 15,360 ตารางเมตร) เพราะฉะนั้นต้นทุนที่ดินต่อพื้นที่ขายจะเท่ากับ 400,000,000 หารด้วย 15,360 ตารางเมตร เท่ากับประมาณ 26,042 บาท ต่อตารางเมตร ซึ่งเราจะคำนวณเช่นนี้กับค่าใช้จ่ายต่างๆต่อไปไม่ว่าจะเป็นค่าก่อสร้าง ค่า Mock Up ค่าบริหารจัดการ ต่างๆ สมมุติว่าได้ต้นทุนรวมเท่ากับ 200,000 บาทต่อตารางเมตรต่อพื้นที่ขาย (ซึ่งสูงพอควร) หลังจากนั้นเราต้องถามว่า Profit Margin ที่ต้องการเท่ากับเท่าใดซึ่งหากเท่ากับ 30% ของราคาขาย เราก็สามารถนำสูตร ราคาต้นทุนต่อตารางเมตรหารด้วย 1 - Profit Margin= 200,000/ (1-30%) = 200,000/ 70% = ประมาณ 280,000 - 290,000 ต่อตารางเมตร หลังจากนั้นก็เทียบตลาดว่าเขาขายราคานี้กันไหม แต่ให้เทียบกับอนาคตที่เราคาดว่าจะเป็นขาย Pre Sale
- จากตรงนี้เราจะเห็นได้ว่าจริงๆ ราคาที่ดิน 500,000 บาทต่อตารางวานั้นไม่ได้แพงเลยแต่เกิดจาก Land Efficiency ที่ได้แค่ 80%‼️ หากเราได้ที่ 100% เราจะได้ Construction Area ที่ 32,000 ตารางเมตร และ Salable Area 60% = 19,200 ตารางเมตร และหากนำต้นทุนประมาณที่ดินที่ 400,000,000 มาหารด้วย 19,200 ตารางเมตรจะได้ = 20,833 บาทต่างจาก 26,042 บาทประมาณ 25% หากบวกค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเพราะขนาดเพิ่มขึ้นแต่หารด้วยตารางเมตรที่ขายได้มากขึ้น อาจจะทำให้ราคารวมต่ำกว่าตารางเมตรละ 200,000 บาทและเมื่อนำไปคิด profit margin อาจจะเป็นราคาที่แข่งขันได้ในตลาด
(หัวใจสำคัญ) - คือการเข้าใจกฎหมายทั้งหมดเพื่อมาออกแบบ Mass Model และคำนวณการเงินเพื่อให้ทราบว่าเราควรซื้อที่ดินที่ขนาดมากกว่านี้เพื่อให้ได้ Land Efficiency ที่สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้ หรือ ต้องซื้อราคาที่ดินที่ต่ำกว่านี้ ที่ผ่านมาลูกค้ามักจะไปซื้อที่ดินแล้วนำมาให้เราวิเคราะห์ความเป็นไปได้ และผลคือเป็นไปได้ยากเพราะบางครั้งที่ดินที่ซื้อมาด้วยรูปร่างและทำเลเฉพาะของที่ดินเช่นติดทางแยกมีผลกระทบต่อการออกแบบอาคารและโครงการเป็นอย่างมาก
Best,
Asst. Prof. Jittaporn Issarangkoon Na Ayuttaya Sriboonjit
Related content
Powered by
MakeWebEasy.com